Stedelijke herverkaveling

Organische gebiedsontwikkeling. Uitnodigingsplanologie. Participatie planvorming. Het zijn mooie woorden die allemaal vanuit een ander perspectief aangeven dat het initiatief voor gebiedontwikkeling van onderaf moet komen. Stakeholders, gebruikers, grondeigenaren dienen zichzelf te organiseren en met plannen te komen. Maar heb je daarvoor wel de juiste instrumenten in handen? Wat nu als jouw plan zich uitstrekt over de eigendommen van een ander? Of als er sprake is van versnippering van eigendom, die het ontwikkelingsplan in de weg staat. Of als er geschoven moet worden met de openbare ruimte? Dan kan ruilen een optie zijn. Stedelijke herverkaveling.

 

Stedelijke herverkaveling is het samenvoegen en weer verdelen van rechten op grond en gebouwen met stedelijke functies. Het kan bijdragen aan het op gang brengen van gebiedsontwikkeling bij vraagstukken als leegstand van winkels of kantoren, krimp, herstructurering van bedrijventerreinen of aanpassing van de woningvoorraad. Herverkavelen is geen panacée, een oplossing voor alle vraagstukken. Het buigt krimp niet om in groei of leegstand in een groeiende vraag. Maar het kan wel meehelpen om tot een nieuwe inrichting en een nieuw verdienmodel te komen.

 

Een voorbeeld. Op een kantorenpark is een leegstand van 30%, verspreid over verschillende gebouwen. Een strook kantoorgebouwen zou geschikt zijn voor transformatie naar appartementen. Deze kantoren zijn in eigendom bij 5 verschillende eigenaren. Drie van deze eigenaren zien de tranformatie zitten, maar twee eigenaren investeren alleen in kantoren en niet in woningen. De gemeente wil meegaan in het plan, maar alleen als de hele strook wordt getransformeerd. Door de transformatie zal de kantorenleegstand afnemen tot 10%. Er kan nu een herverkaveling plaats vinden op twee niveau’s: een eigendomsverkaveling, waarbij een eigenaar die in woningbouw wil investeren ruilt met de eigenaren die alleen in kantoren wil beleggen. En een verschuiving van huurders naar andere kantoorgebouwen, zodat de te transformeren gebouwen ook beschikbaar komen voor transformatie.

 

Bij stedelijke herverkaveling wordt een bijdrage van eigenaren gevraagd al naar gelang zij baat hebben bij de verkaveling. Die baat uit zich in een betere verhuurbaarheid, betere ontwikkelmogelijkheden, hogere waarde van het vastgoed of betere exploitatie voor eigen gebruik. Omdat het hier om bedrijfsafhankelijke baten gaat, is het lastig om deze op een objectieve manier te bepalen. Daarom wordt er ook wel gekozen voor een gelijke bijdrage voor alle deelnemende partijen. De verdeling van kosten en opbrengsten bij stedelijke herverkaveling is een punt dat nadere uitwerking behoeft. Belangrijk is in elk geval dat bij het opstellen van regels voor het ruilproces hierover afspraken worden gemaakt tussen (mogelijk) deelnemende partijen.

 

In dit dossier vindt u artikelen die gaan over het principe van stedelijke herverkaveling, de ervaringen hiermee in de praktijk en de verrekeningen die met stedelijke herverkaveling samenhangen.

Samengesteld door:

Johan Groot Nibbelink - Kadaster

stedelijke herverkaveling, gebiedsontwikkeling

Tips & Tools
Mattermap stedelijke herverkaveling

Platform 31 maakte een overzicht van meningen, pilots en onderzoek over het middel stedelijke herverkaveling. Dit heeft geresulteerd in de MatterMa...

Rekentool stedelijke herverkaveling

In het kader het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt heeft de provincie Limburg gezocht naar vernieuwende financiële instrumenten en finacieringsa...

Publicaties
Agenda
Meer »
Begrippen
  • Hypotheekwaarde

    De waarde van het goed die is vastgesteld op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid...

  • Herbouwwaarde

    Onder de herbouwwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw - op dezelf...

  • Sloopwaarde

    Onder de sloopwaarde wordt verstaan: "het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelij...

Meer »
Redactie
Meer »